Visto l’interesse suscitato dall’argomento, a distanza di un anno dall’articolo, apparso su questa testata, sull’obbligo anche per i proprietari dei negozi che affacciano direttamente sulla strada di partecipare alle spese per la manutenzione dell’androne e delle scale condominiali, torniamo ad occuparci del problema, molto dibattuto nelle assemblee condominiali, della pulizia e illuminazione delle scale comuni.
Come è noto, il codice civile detta un criterio generale di ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123). E’ bene precisare subito che tale regola può essere derogata solo con l’accordo unanime di tutti i condomini, tanto che una deliberazione adottata a maggioranza è ritenuta dalla giurisprudenza addirittura nulla per impossibilità dell’oggetto.
Rispetto al richiamato principio generale esiste, però, un’importante specificazione: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Per le spese relative alle scale (e agli ascensori), in particolare, il legislatore ha prestabilito un criterio ben preciso: la ripartizione va effettuata per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124 c.c.). La giurisprudenza, per analogia, ha applicato questo parametro anche alla ripartizione delle spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale, che quindi va effettuata tenendo conto dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano.
Ma che succede se l’assemblea di condominio decide, come a volte capita, che alla pulizia delle scale provvederanno, a turno, i singoli condomini? Fin dove può spingersi la volontà della maggioranza?
A questa domanda ha risposto una recentissima sentenza della Corte di Cassazione (n. 29220 del 13 novembre 2018), decidendo proprio su un caso in cui l’assemblea aveva stabilito per la pulizia una turnazione tra i singoli condomini (anche tramite terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante) sulla base di un calendario. Gli Ermellini hanno riconosciuto che pur se esiste un “diritto-dovere di ciascun condomino, ex art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni”, tuttavia “non può rientrare nelle attribuzioni dell’assemblea una potestà di deroga ai criteri legali” di cui sopra, a meno, naturalmente, che a decidere non siano tutti i condomini di comune accordo.
Insomma, la delibera adottata a maggioranza con cui si incida sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio ovvero si modifichino a maggioranza i criteri legali di riparto delle spese per la pulizia delle scale condominiali è irrimediabilmente nulla.
Ave. Cosmo Maria Gagliardi
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